一刀切房贷额度全面收紧热点城市新房价格出现下行趋势

摘要: 据北京市银监局最新披露的数据显示，今年3月至5月北京地区个人住房贷款新发放金额环比分别下降11.68% 、1.3% 和7.6%。新增个人购房贷款占全部新增贷款的比重，从2016年四季度的 67.4% 大幅回落到2017年一季度的36.1%，回落约31个百分点。

自传出房贷全面收紧的消息，热点城市相继上调首付比例，同时银行贷款放款速度的大幅放缓也让很多朋友关心除了利率收紧，未来的房贷政策到底会怎么走呢？

对这个社会关心的问题，银行方面给出的理由总是，贷款额度紧张。想要快点拿到贷款，要么接受高额利率上浮，要么等，一个月甚至几个月，无法保证。

额度的“紧张”源于去年四季度以来个人按揭贷款的持续收紧。这种收紧，不仅体现在首付比例和利率上，更甚者，放贷银行直接从供给端扼制房贷的总体额度。

这种情况不仅发生在北京、上海、深圳、广州一线大城市，南京、合肥、厦门、中山、无锡、石家庄等热点城市均是如此。

银行贷款总量进一步受到控制　　6月23日，银监会党委书记、主席郭树清带队赴农业银行总行进行调研和督导，并主持召开座谈会，郭树清在会上强调，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

而抑制房地产泡沫最直接的手段就是收紧房贷，管住货币总量。相比提高房贷利率，总量控制方式对需求的抑制更为直接。房贷利率的提高反映在20年到30年的还款期内，每月月供的增加额并不明显。而审批周期拉长，放款速度变慢，额度大幅压降甚至不放款，则直接制约了房屋交易，降低了贷款人申请按揭的积极性。

中国人民银行营业管理部主任周学东近日撰文指出，从2017年1月开始，央行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策导向效果评估，按照宏观审慎要求，加入个人购房贷款增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。

额度收紧下，房贷利率走高是必然。北京多家银行以网签时间为节点，5月1日及之后网签的，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。如民生银行，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。海通证券首席经济学家姜超直指房贷利率飙升的核心原因，是“银行无米下锅”。

房贷全面受限，一二线房价迎来下行趋势

房贷的全线收紧是防止房价上涨过快、抑制楼市泡沫的针对性政策，同时，也是整个金融市场去杠杆、收银根、控货币量战略下的重要一环。

央行数据显示，2017年5月M2增长9.6%，创历史新低，这意味着市场流动性已经收缩。货币投放的大幅减少，使得金融机构超储率降至1.3%的历史低位，货币市场资金整体极度偏紧。在官方利率与银行间市场同业拆借月加权平均利率差额减小的情况下，银行只能通过减少个人房贷利率优惠幅度或增加上浮比例来平衡资金成本的上升。

从目前全国核心一二线城市楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，比如近期郑州的融创项目、石家庄的恒大项目、深圳的华侨城项目等，已经开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

张宏伟预计，下半年，出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

“此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧情况。预计今年底前房贷利率仍将上浮，明年我国货币流动性趋紧情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。热点城市楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比将于11月正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。”上海易居房地产研究院研究员赖勤分析认为。

“楼市总体上已经开始下行了，但是下行的幅度、时间段不一样。一二线城市楼市下行得更早一点，今年年初一二线城市房地产就开始下行了，所谓下行，就是房价增幅放缓，甚至已经出现环比下跌。三四线城市楼市会晚一步下行。但总体上，2017年是房地产市场下行的一年，即房价增幅下降，甚至需求量会出现绝对的下降。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌表示。

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